थोक कृषि बाज़ारों के लिए भूमि उपयोग कोड का निर्धारण कैसे करें

थोक कृषि बाजारों के लिए इच्छित भूमि भूखंडों के लिए भूमि उपयोग कोड की प्रतिस्पर्धा ऐसी परियोजनाओं की भूमि उपयोग योजना में सबसे व्यावहारिक रूप से महत्वपूर्ण समस्याओं में से एक है। इसका कारण इस तथ्य में निहित है कि थोक कृषि बाजारों का बुनियादी ढांचा स्वभाव से जटिल है: यह व्यापारिक प्लेटफार्मों, गोदामों {{2}लॉजिस्टिक्स सुविधाओं, परिवहन सेवाओं और सेवा वस्तुओं को जोड़ता है, जो अक्सर व्यवहार में विभिन्न भूमि उपयोग कोडों की "प्रतिस्पर्धा" की ओर ले जाता है।

यह जानकारी कानून के डॉक्टर, यूक्रेन के सम्मानित वकील, VI, VII दीक्षांत समारोह के पीपुल्स डिप्टी, कृषि नीति और भूमि संबंधों पर यूक्रेन के वेरखोव्ना राडा की समिति के सदस्य (2012-2014) वलोडिमिर पाइलिपेंको द्वारा साझा की गई है।

प्रतिस्पर्धी भूमि उपयोग कोड का एक उदाहरण 01.12 (थोक कृषि बाजारों के लिए बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए) और 03.07 (व्यापार भवनों के निर्माण और रखरखाव के लिए) है। एक थोक बाज़ार में लगभग हमेशा व्यापारिक मंडप/क्षेत्र, प्रशासनिक परिसर, सेवा भवन शामिल होते हैं, जिसके कारण कभी-कभी गलती से विशिष्ट कोड 01.12 के बजाय भूमि उपयोग कोड 03.07 या 03.15 निर्दिष्ट हो सकता है।

जब कृषि सेवाओं (उत्पादकों, उपकरण, कृषि रसायन, सेवा संचालन की सेवा) की बात आती है, तो कभी-कभी कोड 01.11 (कृषि में सेवाएं प्रदान करने के लिए) और 01.12 (थोक कृषि बाजारों के लिए बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए) के बीच प्रतिस्पर्धा होती है।

भूमि उपयोग कोड के टकराव पर काबू पाने के लिए अनुशंसित एल्गोरिदम, जो न्यायिक अभ्यास के तर्क से मेल खाता है:

1. भूखंड के शीर्षक दस्तावेजों और राज्य भूमि कडेस्टर की जानकारी से भूमि की श्रेणी निर्धारित करें। यदि भूमि की श्रेणी कृषि योग्य है, तो भूमि की कानूनी व्यवस्था में उचित बदलाव के बिना आवासीय और सार्वजनिक भूमि से संबंधित भूमि उपयोग कोड निर्दिष्ट करना असंभव है। ऐसे मामले होते हैं जब सार्वजनिक जरूरतों के लिए भूमि उपयोगकर्ताओं से ली गई भूमि सहित पहले से ही गठित भूमि भूखंड को थोक कृषि बाजार में स्थानांतरित कर दिया जाता है। यूक्रेन के कानून का अनुच्छेद 10 "थोक कृषि बाजारों पर" सार्वजनिक जरूरतों के लिए खरीद/हस्तक्षेप का प्रावधान करता है, और प्रक्रियात्मक रूप से, ऐसी कार्रवाइयां यूक्रेन के भूमि संहिता (अनुच्छेद 146, 149, आदि) के नियमों के अनुसार की जाती हैं और, यदि आवश्यक हो (जब निजी संपत्ति की बात आती है), यूक्रेन के विशेष कानून को ध्यान में रखते हुए "भूमि भूखंडों के अलगाव पर, उन पर स्थित अन्य रियल एस्टेट वस्तुएं, जो निजी स्वामित्व में हैं, सार्वजनिक जरूरतों के लिए या सामाजिक आवश्यकता के कारण।"

इस मामले में, ऐसी स्थितियाँ होती हैं जब कृषि भूमि भूखंडों को ज़ब्त कर लिया जाता है, जबकि निर्दिष्ट श्रेणी के भीतर केवल भूमि उपयोग का प्रकार बदलता है। इसलिए, सही भूमि श्रेणी निर्धारित करने के लिए पिछले भूमि उपयोगकर्ता के स्वामित्व दस्तावेजों पर विचार करना आवश्यक है जिसे थोक कृषि बाजार में विनियोजन और हस्तांतरण के बाद संरक्षित किया जाएगा।

भूमि कानून थोक कृषि बाजारों के बुनियादी ढांचे को सीधे कृषि भूमि की श्रेणी से जोड़ता है। इस प्रकार, यूक्रेन के भूमि संहिता के अनुच्छेद 22 में परिभाषित किया गया है कि कृषि भूमि में कृषि उत्पादों के उत्पादन, कृषि वैज्ञानिक अनुसंधान और शैक्षिक गतिविधियों के साथ-साथ थोक कृषि बाजारों के बुनियादी ढांचे सहित प्रासंगिक उत्पादन बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए प्रदान की गई भूमि शामिल है।

यह विधायी तर्क भूमि उपयोग के प्रकारों के वर्गीकरण में विस्तृत है, जहां "कृषि भूमि" खंड के भीतर, एक अलग प्रकार का भूमि उपयोग 01.12 प्रदान किया गया है - "थोक कृषि बाजारों के लिए बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए।" इसलिए, भूमि कानूनी व्यवस्था के दृष्टिकोण से, भूमि प्रबंधन दस्तावेज में संबंधित प्रकार के भूमि उपयोग (01.12) की स्थापना करके और राज्य भूमि कैडस्ट्रे जानकारी में इसे प्रतिबिंबित करके कृषि भूमि पर एक थोक बाजार (कृषि बाजार की बुनियादी ढांचा वस्तु के रूप में) की नियुक्ति को औपचारिक रूप दिया जाना चाहिए।

2. प्राथमिक दस्तावेजों (निर्णय/अनुबंध/राज्य अधिनियम/भूमि प्रबंधन परियोजना) से भूखंड प्रदान करने का "मुख्य उद्देश्य" निर्धारित करें।

3. विशेषता के सिद्धांत को लागू करें (लेक्स स्पेशलिस): यदि आपके मामले के लिए क्लासिफायरियर में कोई विशिष्ट कोड है, तो उसे चुनें। थोक कृषि बाजारों के बुनियादी ढांचे के लिए, वर्गीकरण में सीधे कोड 01.12 शामिल है।

4. शहरी नियोजन दस्तावेज़ीकरण (कार्यात्मक क्षेत्र/ज़ोनिंग योजना/व्यापक योजना) के अनुपालन की जाँच करें। यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जब भूमि भूखंड आबादी वाले क्षेत्र में स्थित हो। यदि कार्यात्मक क्षेत्र "कृषि-लॉजिस्टिक्स/उत्पादन/गोदाम/बाजार अवसंरचना" है, तो कोड 01.12 निर्विवाद है।

5. भूखंड के भीतर स्थित बुनियादी ढांचे की कानूनी प्रकृति का निर्धारण करें। स्थापित करें कि परियोजना/वस्तु वास्तव में एक थोक कृषि बाजार है, खुदरा खरीदारी केंद्र नहीं। सबसे मजबूत मार्कर: 1) कानून के अनुसार दी गई थोक कृषि बाजार की स्थिति (अधिकृत निकाय + प्रमाण पत्र का आदेश), यदि पहले से ही प्राप्त है या समवर्ती रूप से प्राप्त की जा रही है; 2) संचालन/व्यवसाय मॉडल के नियम (थोक व्यापार प्रवाह, कृषि उत्पाद, रसद, हानि में कमी, एक जटिल के रूप में "कृषि बाजार बुनियादी ढांचा")। यदि थोक कृषि बाजार का बुनियादी ढांचा (उत्पादक/खरीदार के लिए माल प्रवाह + रसद + सेवा) प्रमुख है, तो कोड 01.12 का उपयोग करने की सलाह दी जाती है। यदि वाणिज्यिक व्यापार प्रबल होता है (विशिष्ट कृषि "बाजार" फ़ंक्शन के बिना दुकानें/मंडप), तो कोड 03.07 (या क्लासिफायर के पिछले संस्करण में कोड 03.10) प्रबल होता है।

कोड 01.12 और 03.07 (पहले 03.10) "एक ही प्रकार के" भूमि उपयोग उद्देश्य के नहीं हैं, बल्कि विभिन्न कानूनी व्यवस्थाओं के कोड हैं क्योंकि 01.12 सीधे कृषि भूमि की श्रेणी के भीतर है, जबकि 03.10 सार्वजनिक/वाणिज्यिक बुनियादी ढांचे की वस्तुओं का वर्णन करता है।

थोक कृषि बाजारों के लिए भूमि को कोड 01.12 निर्दिष्ट करने की आवश्यकता क्यों है और ऐसे भूखंडों को सार्वजनिक निर्माण की भूमि के रूप में वर्गीकृत करने के जोखिम क्या हैं।

सबसे पहले, यूक्रेन के भूमि संहिता में एक सीधा संकेत है: थोक कृषि बाजारों का बुनियादी ढांचा कृषि भूमि का एक घटक है। यूक्रेन के भूमि संहिता के अनुच्छेद 22 में सीधे तौर पर उन उद्देश्यों में थोक कृषि बाजारों का बुनियादी ढांचा शामिल है जिनके लिए कृषि भूमि प्रदान की जाती है। इसलिए, यदि वस्तु अनिवार्य रूप से "थोक कृषि बाजार" है, तो भूमि उपयोग का सही आधार कृषि भूमि है, न कि सार्वजनिक निर्माण।

दूसरे, भूमि उपयोग और ज़ोनिंग योजना (LUZP) एक विशेष, संकीर्ण कोड 01.12 प्रदान करती है, जो सामान्य "बाज़ार" कोड 03.07 (पहले 03.10) पर पूर्वता लेती है।

तीसरा, कृषि भूमि को कृषि कार्यों के लिए उपयोग करने की प्राथमिकता। यूक्रेन की भूमि संहिता कृषि के लिए उपयुक्त भूमि की प्राथमिकता स्थापित करती है और उन्हें "कृषि उद्देश्यों" के लिए आवंटित करते समय सावधानी बरतती है। यदि थोक कृषि बाजार कार्यात्मक रूप से कृषि उत्पादन श्रृंखला (रसद/भंडारण/प्राथमिक प्रसंस्करण, आदि) का हिस्सा है, तो ऐसी भूमि को कोड 03.07 (पहले 03.10) निर्दिष्ट करके सार्वजनिक निर्माण में परिवर्तित करना कृषि भूमि से अनुचित निष्कासन के रूप में प्रकट होता है, जो यूक्रेन के भूमि संहिता के अनुच्छेद 22, 23 का खंडन करता है।

चौथा, कोड 03.07 (पहले 03.10) को लागू करने के लिए शहरी नियोजन आवश्यकताओं का कड़ाई से अनुपालन आवश्यक है। इस प्रकार, आवासीय और सार्वजनिक भूमि का उपयोग सामान्य योजना और अन्य शहरी नियोजन दस्तावेज़ों के अनुसार किया जाता है। आबादी वाले क्षेत्रों के बाहर के भूखंडों के लिए, इसका मतलब अक्सर यह होता है कि उचित योजना आधार और कार्यात्मक औचित्य के बिना, अधिकारी/नियामक निकाय ऐसे "शहरी" उपयोग की वैधता पर सवाल उठाएंगे।

एक महत्वपूर्ण स्पष्टीकरण: यूक्रेन के भूमि संहिता के अनुच्छेद 38 का वर्तमान संस्करण आवासीय और सार्वजनिक भूमि की अवधारणा को कार्यात्मक रूप से तैयार करता है, बिना किसी सीधे लिंक के "केवल आबादी वाले क्षेत्रों के भीतर।" हालाँकि, यदि किसी भूमि भूखंड का थोक कृषि बाजार में स्थानांतरण 17.06.2020 (यूक्रेन के भूमि संहिता के अनुच्छेद 38 में संशोधन से पहले) से पहले हुआ है, तो उस भूखंड को सार्वजनिक निर्माण के रूप में वर्गीकृत करना असंभव है।

आबादी वाले क्षेत्रों के भीतर भूमि उपयोग प्रकार 01.12 "थोक कृषि बाजारों के लिए बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए" के साथ भूमि भूखंड का पता लगाने पर कोई नियामक प्रतिबंध नहीं है - बशर्ते कि क्षेत्र के कार्यात्मक उद्देश्य (शहरी नियोजन दस्तावेज) और भूमि उपयोग के उचित पदनाम के लिए आवश्यकताओं का अनुपालन किया जाए। यूक्रेन का कानून "थोक कृषि बाजारों पर" यह निर्धारित करता है कि कृषि बुनियादी ढांचे के स्थान आर्थिक समीचीनता (आरक्षण के बिना "केवल आबादी वाले क्षेत्रों के बाहर") के आधार पर "प्रासंगिक क्षेत्र पर" अधिकृत केंद्रीय निकाय द्वारा निर्धारित किए जाते हैं।

इसी प्रकार, केवल आबादी वाले क्षेत्रों के भीतर भूमि भूखंडों को कोड 03.07 आवंटित करने पर कोई सामान्य विधायी प्रतिबंध नहीं है। 2020 के बाद से, यूक्रेन के भूमि संहिता में आवासीय और सार्वजनिक भूमि की परिभाषा विशेष रूप से आबादी वाले क्षेत्रों से जुड़ी नहीं है, बल्कि कार्यात्मक उपयोग (आवासीय भवनों, सार्वजनिक भवनों और संरचनाओं आदि की नियुक्ति) के माध्यम से वर्णित है।

निष्कर्ष

थोक कृषि बाजारों के लिए एक विशेष कानूनी व्यवस्था की उपस्थिति मुख्य समस्या को समाप्त नहीं करती है - भूमि कानूनी विनियमन का विखंडन, जो भूमि उपयोग कोड की "प्रतिस्पर्धा" उत्पन्न करता है और, परिणामस्वरूप, कृषि व्यवसायों के लिए संघर्ष और नियामक जोखिम बढ़ जाता है।

साथ ही, ऊपर वर्णित विधायी तर्क, कृषि भूमि की बढ़ी हुई सुरक्षा और मुख्य रूप से कृषि उद्देश्यों के लिए उनका उपयोग सुनिश्चित करने के राज्य के इरादे को ध्यान में रखते हुए, थोक कृषि बाजार, कानून द्वारा परिभाषित प्रक्रिया के अनुसार, एक विशेष उद्देश्य के साथ भूमि भूखंडों का अधिग्रहण करते हैं, अर्थात् थोक कृषि बाजारों के लिए बुनियादी ढांचे की नियुक्ति के लिए। इसलिए, इस मामले में संबंधित भूखंडों को भूमि उपयोग कोड 01.12 को एकमात्र संभव और वास्तविक उपयोग कोड के अनुरूप सौंपा जा सकता है।

व्यावहारिक आयाम में, "सही" भूमि उपयोग कोड का निर्धारण व्यक्तिगत वस्तुओं (मंडप, व्यापारिक परिसर) के औपचारिक संकेतों के बजाय, प्लॉट निर्माण के प्राथमिक दस्तावेजों, बुनियादी ढांचे के वास्तविक प्रमुख कार्य और शहरी नियोजन प्रतिबंधों (कार्यात्मक क्षेत्रों) पर निर्भर होना चाहिए, जो थोक कृषि बाजार के जटिल बुनियादी ढांचे के तत्व मात्र हैं। थोक कृषि बाजार के लिए भूमि अधिकारों को औपचारिक बनाते समय दस्तावेजों की गुणवत्तापूर्ण कानूनी जांच प्रमुख पहलुओं को सुनिश्चित करती है - बुनियादी ढांचा परियोजना कार्यान्वयन की भविष्यवाणी, निवेश की सुरक्षा, और कानूनी विवादों और कानून प्रवर्तन अभियोजन के जोखिमों को कम करना।