परिवर्तन कठिन हैं. इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि संक्रमण में क्या शामिल है, एक चीज़ से दूसरी चीज़ तक जाने की प्रकृति जटिल है। लिस्बन, आयोवा में फ़ार्म फाइनेंशियल स्ट्रैटेजीज़ के स्टीव बोहर कहते हैं, फ़ार्मलैंड सबसे कठिन में से एक हो सकता है।
परिवर्तन कठिन हैं. इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि संक्रमण में क्या शामिल है, एक चीज़ से दूसरी चीज़ तक जाने की प्रकृति जटिल है। लिस्बन, आयोवा में फ़ार्म फाइनेंशियल स्ट्रैटेजीज़ के स्टीव बोहर कहते हैं, फ़ार्मलैंड सबसे कठिन में से एक हो सकता है।
बोह्र बताते हैं, "किसान अक्सर मानते हैं कि जो चीज़ उन्हें अलग करती है वह ज़मीन के मालिक होने की उनकी क्षमता है।" "और भगवान की कसम, आप इसे उनसे दूर नहीं ले जा रहे हैं। कई बार, भूमि का स्वामित्व मृत्यु तक हस्तांतरित नहीं होता है, और मुझे इससे कोई दिक्कत नहीं है। लेकिन हमें गहराई से अध्ययन करना होगा और यह पता लगाना होगा कि यह कैसे होगा भूमि एक पीढ़ी से दूसरी पीढ़ी में परिवर्तित होती जा रही है।"
इन वर्षों में, उन्होंने पाया है कि संपत्ति और खेत परिवर्तन योजना में चिंता के तीन बुनियादी क्षेत्र हैं जिन्हें प्रत्येक परिवार को स्वतंत्र रूप से संबोधित करना चाहिए - प्रशासन की लागत, ऋणदाता संरक्षण और भूमि और परिचालन परिसंपत्तियों के लिए संक्रमण योजनाएं।
उन्होंने भूमि परिसंपत्तियों के परिवर्तन पर विचार करने के लिए पांच विकल्प साझा किए।
1. किसान को जमीन दो।
बोह्र का कहना है कि पहला विकल्प यह है कि ज़मीन उन लोगों को हस्तांतरित की जाए जो इस पर खेती कर रहे हैं या जिनके पास इसका मालिकाना हक है। प्रत्येक पीढ़ी इक्विटी में एक कदम पीछे हटने और आज के बाजार में प्रतिस्पर्धा करने की उम्मीद नहीं कर सकती है।
वह कहते हैं, "इसमें स्पष्ट समस्या यह है कि हम उन लोगों के साथ कैसे निष्पक्ष हैं जो खेती में रुचि नहीं रखते? हर परिवार अलग है।"
यदि आपका परिवार समान (या अधिक) एकड़ जमीन पर खेती करने की उम्मीद कर रहा है जिसे भाई-बहनों में विभाजित किया गया है, तो प्रत्येक पीढ़ी पूरा करने के लिए कमजोर स्थिति में होगी। आपके परिवार को एक ही ज़मीन के लिए कितनी बार भुगतान करना होगा? आख़िरकार कौन सी पीढ़ी इसे अपनी किसी गलती के बिना (विरासत को आगे बढ़ाने के अलावा) खो देगी?
2. भूमि को बराबर-बराबर बाँट लें।
वह बताते हैं कि रियल एस्टेट में अविभाजित स्वामित्व भूमि के उन मालिकों के लिए बड़ी चिंता का कारण बन सकता है जो इस पर खेती करना चाहते हैं या जो इस पर अपना स्वामित्व बनाए रखना चाहते हैं। यदि आप भूमि का बंटवारा करते हैं तो शांति की अधिक संभावना है, लेकिन इसके परिवार से दूर होने की भी अधिक संभावना है।
बोहर कहते हैं, "ज्यादातर लोग मानते हैं कि यही उत्तर है।" "मैं इस पर विश्वास नहीं करता, क्योंकि भूमि को विभाजित करने में समस्या यह है कि यह भूमि को हमसे दूर करने का एक नुस्खा है। चाहे वह तलाक हो, दिवालियापन हो या खराब योजना हो।"
किसी समय, जितने अधिक लोग शामिल होंगे, और उन लोगों के पास जितनी अधिक स्वतंत्रता होगी, ज़मीन आपसे दूर होती जाएगी। यदि ऐसा नहीं होता है, तो इसे अगली पीढ़ी में फिर से विभाजित करना होगा। जब तक आप एक खेत को दो पीढ़ियों में बाँटते हैं, तब तक पोते-पोतियों के पास खेती करने के लिए पर्याप्त धन नहीं होता है।
बोह्र कहते हैं, "हम खुद को पूरी तरह से विभाजित कर रहे हैं।"
3. विलेख एक पारिवारिक ट्रस्ट में स्थानांतरित हो गया।
मृत्यु के बाद भूमि को ट्रस्ट में छोड़ना उन परिवारों के लिए एक बुद्धिमान विकल्प हो सकता है जो भूमि को एक उत्तराधिकारी को प्राप्त करने में सक्षम नहीं हैं और जो अपनी भूमि को विभाजित नहीं करना चाहते हैं। प्रबंधन के लिए भूमि को ट्रस्ट में छोड़ने के ठोस कारण हैं, जिसमें यह भी शामिल है कि क्या एक या अधिक बच्चों के पास वैवाहिक, धन या लत संबंधी समस्याएं हैं या यदि एक या अधिक बच्चे स्वतंत्र रूप से अमीर हैं।
अक्सर, जमीन को भरोसे में छोड़ने से सुरक्षा का झूठा एहसास होता है जो समस्या को भविष्य के लिए टाल सकता है।
बोह्र कहते हैं, "जब हम इसे भरोसे में छोड़ते हैं, तो हम बड़ी समस्याएं पैदा कर रहे होते हैं। जब भी वह ज़मीन भरोसे से बाहर आती है, तो यह बहुत अनम्य हो सकती है।"
4. एक पारिवारिक भूमि इकाई बनाएँ.
सीमित देयता कंपनी (एलएलसी) या फैमिली लिमिटेड पार्टनरशिप (एफएलपी) जैसी भूमि इकाई ऐसे परिवार के लिए लोकप्रिय हो गई है जहां पहले तीन विकल्प फिट नहीं होते हैं।
वे कहते हैं, "मैं इसे बूमरैंग योजना कहता हूं क्योंकि इकाई के परिचालन समझौते के नियम हमेशा जमीन को परिवार को वापस लाते हैं।"
उन संस्थाओं के पास नियम होंगे, और संस्थाओं के भीतर, वे नियम पारिवारिक मूल्य निर्धारण और शर्तों पर पट्टे के विकल्पों और खरीद विकल्पों के बारे में बात करेंगे, चाहे जो भी दिखें। उनमें से अधिकांश विशेष उपयोग के लिए {{0} वर्ष के अनुबंध पर भुगतान किए जाते हैं ताकि वे परिवार के सदस्यों के लिए अवसर और सामर्थ्य की गारंटी दे सकें।
5. एक हाइब्रिड योजना विकसित करें.
ऐसी कोई योजना नहीं है जो सभी परिवारों के लिए उपयुक्त हो। इसीलिए कई विकल्पों का संयोजन कभी-कभी अधिकांश परिवारों के लिए सबसे अच्छा काम करता है। एक हाइब्रिड योजना हर किसी को अवसर देती है।
बोह्र कहते हैं, "अभी उत्तराधिकार योजना में, मुझे लगता है कि हमें नकदी प्रवाह क्या होगा या नहीं होगा, इसकी बहुत बड़ी समझ देनी होगी।" "कर के प्रभाव क्या हैं? परिवर्तन का समय क्या है? और क्या हम उन लोगों को पर्याप्त अवसर देने जा रहे हैं जो हमारे समुदायों में अगली पीढ़ी के लोग हैं, करों का भुगतान कर रहे हैं, चर्च जा रहे हैं, स्कूल जा रहे हैं?"
